陈建忠，男，71岁，中共党员，市纪委监委机关退休干部，现为闵行区虹桥镇凯迪华光公寓小区业委会主任。2021年临危受命后，主动担当作为，坚持党建引领、多元共治，带领新一届业委会成功破解小区“三驾马车”失能引发的“裉节难点”，让小区面貌焕然一新。2023年5月，小区被评为“2021—2023年度闵行区文明小区”。
社区治理，是民心工程，本质是做人的工作、做人心的工作。小区的事情做得好不好，关键看有没有大局观、有没有包容心、有没有思路清、有没有公正心。只要不回避矛盾，敢于担当，对得起业主们的信任与期盼，就一定能把我们共同的家园管好、建好、护好！
我所居住的凯迪华光公寓小区有50个单元门栋688户，其中1—23门栋为原虹六村村民安置区，24—50门栋为商品房。虽然小区交通便利、环境舒适，但由于一个时期“三驾马车”失能原因，小区较长时间处于“混乱无序”状态。
社区困境：物业缺位，监管乏力——首届业委会提前集体辞职，第二届业委会选举一度被迫中止
我们小区首届业委会成立于2014年，然而业委会工作和物业服务可谓是“一言难尽”“一波三折”。当时，首届业委会成员均由时任居委会书记推荐出任。其同时推荐的物业公司接手后，为降低运维成本，将原有中心花园喷水池、亮化及广播系统、小区视频监控室等配套设施拆除。基础不牢，地动山摇。2015年至2017年期间，由于“三驾马车”的“失能”“缺位”，导致小区管理陷入混乱，居住品质直线下降，居民反映强烈。
2018年，随着第一届业委会集体辞职，新一届业委会组建和物业选聘工作重新启动。我作为小区志愿者服务团队的骨干、带头人，被推选为筹备组副组长。但是，由于选举出现违规行为，直接导致选举被迫中止。2019年新任居委会书记上任后，再启选聘事宜，却因准备不充分等原因，无果而终。2021年居委会班子调整，在业主们强烈期盼下，经充分酝酿以及镇、居委和小区居民多方不懈努力，小区顺利选举成立第二届业委会，5名成员有4人是中共党员，我被推选为业委会主任。
追根溯源：构成复杂，积怨难返——推动社区自治的“硬件”短板和提升服务的民意期待形成“倒挂”
履新之初，由于小区特殊背景与历史遗留积压问题，导致业委会工作和物业服务难以打开局面。当时主要面临三个问题：
1.居民结构复杂、诉求不一。安置区的虹六村原住民占小区总户数40%规模，商品房区则为自购房居民，双方存在利益认知差异。尤其是，原住民对土地、资源归属争议较大，与商品房区居民在生活理念、生活习惯等方面差异明显，尤其对各类收费价格极为敏感。
2.历史遗留问题与矛盾突出。2014年，经时任居委干部决定将早期开发商物业公司，更换为“夫妻档”物业公司，致使管理混乱、账目不清。在此期间还发生违反财务规定行为。至2020年，小区维修项目涉及多个工程队、数百笔工程款未支付。
3.物业费标准无法突破瓶颈。居民们早在首届业委会成立时，就明确提出物业费标准维持不变，即商品房区每月统一1.67元/㎡，原住民安置区多层1.27元/㎡、电梯房1.67元/㎡。由于物业服务不到位，居民意见大、怨气重，硬件短板和民意期待这双重压力，给物业选聘和提升服务带来巨大挑战。
破局攻坚：内外兼修，步步为营——全面提升物业治理水平和居民获得感、幸福感
面对复杂局面，新一届业委会在上级职能部门、居民区党总支、居委会有力支持下，勇于“新官”理“旧账”，全力化解历史遗留问题，小区物业治理水平和居民获得感、幸福感全面提升。
第一步，服务先行，打好物业补位“翻身仗”。这是业委会打开局面、消除疑虑、凝聚人心的前提与关键。需要把好两道关：一是遴选关。采取面上摸排与“暗访”相结合的方式，筛选出7家优质候选物业公司；尔后分别与相关物业和广大业主进行多次沟通，达成“物业费不上涨、服务质量大提升”共识；最后，在镇房办、居委会、业委会和广大居民等多方共同参与、全程监督下，严格按照程序选聘新的物业公司入驻。二是严管关。始终坚持主动发现问题、及时督促整改，把居民诉求及时转化为对物业公司的工作要求，做到敢于监督、善于监督、常态监督。例如：在安装自动车牌识别系统前，我通过暗访发现个别门卫存在私自收取停车费、使用个人收款码违规收费等问题，第一时间向物业公司严肃指出并督促整改；针对居民反映楼道保洁不到位、物业却声称已完成的情况，我坚持用事实说话，清晨提前巡查小区各个楼道，核实保洁人员到岗情况和实际清扫效果，用真实情况回应居民疑问，发现问题立即要求物业整改，以实打实的监督确保物业服务不走过场、不打折扣，切实维护全体业主的切身利益，得到广大业主认可与好评。
第二步，机制护航，激活长效共治“源动力”。补好物业这块短板后，我结合自身监督执纪工作经验，提出要从机制层面着手“一劳永逸”解决物业管理缺位问题。为此，我牵头制定了《业主大会议事规则》《业主公约》《维修资金管理规定》等，对小区各项管理制度进行全面规范和量化。一方面，与物业公司沟通，更正原先不合理的分摊方式，明确维修资金使用和费用分摊机制，理顺小区哪些公共部位费用由全体业主共同分摊，哪些部位费用由该楼栋业主承担；同时对物业服务实行量化管理，核定物业服务人员共23人（其中1名物业经理、1名维修工程师、9名保安、9名保洁、前台和绿化3人），定人定岗，将岗位职责、工作标准全部细化明确。另一方面，对小区公共收益进行规范明晰，比如说，明确小区停车收费标准：业主车位费每月150元/辆，临时停车1小时内不收费、4小时内5元、4～8小时内10元、8～24小时内20元，停车费作为小区公共收益主要来源；同时，对小区公共收益分配比例进行优化调整，将原来“物业80%、小区20%”改为“物业40%、小区60%”，楼栋广告收益分配比例调整为“物业40%、楼栋业主60%”，大幅提高居民公共收益份额，有效补充小区维修资金规模。我们小区现在每年实现公共收益40多万元，用于小区日常维护。
第三步，靶向发力，补齐民生实事“短板项”。近五年来，我和业委会其他成员始终把居民的急难愁盼放在心上，以点滴行动积聚民心人气，最终赢得了居民信任和赞誉，成为他们的“贴心人”。一是规范小区管理秩序。完善停车管理制度，清理僵尸机动车，通过内部挖潜将停车位扩充至400个，基本满足业主停车需求；推动免费安装车牌识别系统，有效解决停车乱收费、收费不入账等问题。二是提升居住安全环境。在小区道路、地下车库加装监控及烟雾传感器，防范电动车自燃等安全隐患；修剪高大树木，改善低楼层采光条件，提升居住舒适度。三是管好用好维修资金。逐笔清理历史遗留拖欠工程款78万余元，核减多报、重报、虚报资金4.3万余元。经过多年努力，小区已实现维修资金增值70余万元。坚持每周一上午业委会与物业公司召开例会，研究工作方案、审核资金使用、督促物业履职。四是凝聚小区治理合力。组建小区“红马甲”志愿者队伍，开展平安巡逻、节假日值守、搜集民意、宣传文明、保障工程推进等活动，共建平安和谐家园。
回顾这段难忘的业委会主任工作经历，我感到，社区治理不能“单打独斗”，业委会必须发挥好“穿针引线”功能。在我看来，想要真正得到群众认可，就必须沉下心倾听居民声音，让业主从“旁观者”变成参与者“当家人”，才能最大限度地减少分歧、凝聚共识，小区改造、社区治理、物业服务等各项工作才能顺应民心、合乎民意。